Dane NBP za pierwszy kwartał 2026 pokazują średnio 13 477 zł za metr kwadratowy na rynku wtórnym siedmiu największych miast. To o 0,7 procent mniej niż rok wcześniej. Ostatni raz mieszkania z drugiej ręki potaniały w ujęciu rocznym blisko 12 lat temu. Tyle fakty. A teraz to, czego nie wyczytasz z nagłówków: te 0,7 procent to nie jest rabat. To zmiana tego, kto przy stole negocjacyjnym ma czas.
Co dokładnie pokazały dane NBP?
Rynek wtórny w siedmiu największych miastach: średnia cena transakcyjna 13 477 zł/m², o 0,7 procent niżej niż kwartał wcześniej i o tyle samo niżej niż przed rokiem (dane NBP za I kwartał 2026). Rynek pierwotny: 14 245 zł/m² wobec 14 289 zł/m² rok wcześniej, czyli spadek o symboliczne 0,3 procent.
Pod średnią kryje się rozjazd między miastami. Na rynku wtórnym najmocniej taniały Poznań (minus 1,67 procent rok do roku) i Warszawa (minus 1,72 procent). U deweloperów najdrożej jest w Warszawie (16 475 zł/m²) i Krakowie (15 384 zł/m²), najtaniej w Łodzi (9 758 zł/m²).
To nie jest przecena. To koniec automatycznych podwyżek.
Dlaczego Gdańsk idzie pod prąd?
Na tle stabilizacji jeden rynek wyróżnia się mocno: Gdańsk. Rynek pierwotny urósł tam o 5,35 procent rok do roku, najwięcej w Polsce (dane NBP za I kwartał 2026).
Mechanizm jest prosty. Podaż gruntów w pasie, w którym ludzie chcą mieszkać, ogranicza geografia: morze z jednej strony, lasy i obwodnica z drugiej. Do tego popyt w Trójmieście od lat składa się nie tylko z lokalnych kupujących, ale też z osób traktujących mieszkanie jako drugi adres albo lokatę. Kiedy reszta rynku łapie oddech, taki popyt nie znika.
Wniosek dla kupujących w Trójmieście: ogólnopolskie nagłówki o stabilizacji nie opisują Twojego rynku.
Czy to znaczy, że warto czekać z zakupem?
Policzmy. Mieszkanie za 800 000 zł tanieje w tempie z danych NBP, czyli 0,7 procent rocznie. Czekając rok, oszczędzasz 5 600 zł. Gratulacje. W tym samym roku zapłacisz za najem w dużym mieście kilkadziesiąt tysięcy złotych, a wybór mieszkań spełniających Twoje kryteria wcale nie będzie większy.
Stabilizacja zmienia coś innego niż cenę: tempo. Kończy się rynek, na którym każdy tydzień zwłoki kosztował, a decyzje zapadały po jednym obejrzeniu. Wraca coś, czego kupujący nie mieli od lat: czas na sprawdzenie stanu prawnego i na drugą wizytę o innej porze dnia.
To nie jest kwestia odwagi. To matematyka.
Co powinien zrobić sprzedający?
Przy stabilnych cenach przeszacowana oferta nie "dojrzewa do rynku". Ona po prostu wisi, a każdy miesiąc na portalu obniża jej wiarygodność. Kupujący widzą licznik dni i pytają, co jest nie tak.
Wycenę zaczynasz od cen transakcyjnych, nie od cen ofertowych sąsiadów. Różnica między jednym a drugim bywa dwucyfrowa procentowo, a dane NBP opisują to pierwsze: pieniądze, które naprawdę zmieniły właściciela.
Werdykt
Rynek nie spada. Rynek przestał biec. Dla kupującego oznacza to powrót normalności: czas na decyzję przestał być kosztem. Dla sprzedającego: koniec taryfy ulgowej dla zawyżonych ofert. A dla obu stron liczy się konkretne mieszkanie i konkretna cena, nie kierunek wykresu.
Najczęściej zadawane pytania
O ile zmieniły się ceny mieszkań w 2026 roku? Według danych NBP za I kwartał 2026 średnia transakcyjna na rynku wtórnym siedmiu największych miast wyniosła 13 477 zł/m², o 0,7 procent mniej rok do roku. Na rynku pierwotnym spadek wyniósł 0,3 procent.
Gdzie mieszkania nadal drożeją? Najmocniej w Gdańsku: rynek pierwotny urósł o 5,35 procent rok do roku, najwięcej w Polsce.
Czy to dobry moment na zakup mieszkania? Przy stabilnych cenach koszt czekania to głównie najem i utracony wybór, nie uciekające ceny. Ważniejsze od timingu jest trafienie z konkretnym mieszkaniem i sprawdzenie jego stanu prawnego.
Jak często NBP publikuje te dane? Raz na kwartał, w cyklicznej informacji o rynku nieruchomości. Kolejny odczyt pokaże, czy stabilizacja z początku roku się utrwala.