"Mieszkanie było super, właściciel sympatyczny, umówiliśmy się od razu na notariusza". Tak zaczyna się większość historii, które kończą się dobrze. Problem w tym, że identycznie zaczynają się te, które kończą się cudzą hipoteką albo lokatorem, którego nie da się wymeldować. Różnica między jedną a drugą historią to cztery dokumenty i jeden wieczór czytania.
Dokument 1: księga wieczysta. Sprawdzisz ją za darmo w 10 minut
Numer księgi wieczystej to pierwsza rzecz, o którą prosisz sprzedającego. Przeglądarka ksiąg na ekw.ms.gov.pl jest publiczna i bezpłatna: wpisujesz numer i czytasz.
Dział II mówi, kto naprawdę jest właścicielem. Dział III pokazuje roszczenia i służebności, w tym wpisy o egzekucji. Dział IV: hipoteki.
Zanim umówisz notariusza, otwórz dział czwarty. Hipoteka nie znika dlatego, że mieszkanie zmienia właściciela: obciąża nieruchomość, nie sprzedającego. Zakup mieszkania z kredytem sprzedającego to codzienność i jest bezpieczny, ale w jednym trybie: bank wydaje zaświadczenie o saldzie i promesę zwolnienia hipoteki, a spłata idzie z Twojej ceny prosto na rachunek banku. Nie przez konto sprzedającego.
Dokument 2: zaświadczenie, że nikt nie jest zameldowany
Meldunek nie daje prawa do lokalu, ale wymeldowanie kogoś, kto się wyprowadził i nie współpracuje, to postępowanie administracyjne liczone w miesiącach. Poproś o zaświadczenie z urzędu o liczbie osób zameldowanych, aktualne na dzień przed aktem. Prawidłowy wynik: zero. Każdy inny wynik to rozmowa przed podpisaniem, nie po.
Dokument 3: zaświadczenie o niezaleganiu z opłatami
Wystawia je zarządca wspólnoty albo spółdzielnia. Spory o cudze zaległości czynszowe potrafią ciągnąć się miesiącami nawet wtedy, gdy prawo stoi po Twojej stronie. Kartka z pieczątką kosztuje sprzedającego jeden telefon, a Tobie oszczędza kwartał nerwów.
Dokument 4: podstawa nabycia
Skąd sprzedający ma to mieszkanie? Akt zakupu, spadek albo darowizna. Przy spadku i darowiźnie notariusz zażąda zaświadczenia z urzędu skarbowego o rozliczeniu podatku od spadków i darowizn: bez tego papieru akt się nie odbędzie. Jeśli właściciel kupował w trakcie małżeństwa, do sprzedaży potrzebna jest zgoda obojga małżonków. To są pytania na pierwsze oglądanie, nie na tydzień przed terminem.
Umowa przedwstępna: jedno słowo robi różnicę
Zadatek i zaliczka brzmią podobnie, a działają odwrotnie. Zadatek wiąże obie strony: jeśli wycofasz się Ty, przepada; jeśli wycofa się sprzedający, oddaje go w podwójnej wysokości (art. 394 Kodeksu cywilnego). Zaliczka po prostu wraca i nikogo nie trzyma.
Druga decyzja to forma. Umowa przedwstępna podpisana u notariusza daje roszczenie o zawarcie umowy przyrzeczonej (art. 390 § 2 Kodeksu cywilnego). Zwykła umowa pisemna daje co najwyżej rozliczenie pieniędzy.
Ile kosztuje bezpieczna transakcja?
Na przykładzie mieszkania za 600 000 zł z rynku wtórnego:
- PCC, czyli podatek od czynności cywilnoprawnych: 2 procent, tu 12 000 zł. Kupujesz swoje pierwsze mieszkanie albo dom? Od 2023 roku jesteś z PCC zwolniony w całości.
- Taksa notarialna: stawka maksymalna to 1 010 zł plus 0,4 procent nadwyżki ponad 60 000 zł, tu ok. 3 200 zł netto. Stawka jest negocjowalna w dół.
- Wpis własności do księgi wieczystej: 200 zł.
Cały pakiet bezpieczeństwa razem z zaświadczeniami kosztuje mniej niż jedna rata kredytu. Jego brak potrafi kosztować równowartość mieszkania.
Werdykt
Ryzyko przy zakupie nie siedzi w ścianach, tylko w papierach. Ściany obejrzysz w godzinę i najwyżej odmalujesz. Papiery czyta się jeden wieczór, a płaci za nie wyłącznie ten, kto ich nie przeczytał.
Najczęściej zadawane pytania
Czy mogę sam sprawdzić księgę wieczystą? Tak. Przeglądarka na ekw.ms.gov.pl jest publiczna i bezpłatna, potrzebujesz tylko numeru księgi od sprzedającego. Odmowa podania numeru to sygnał ostrzegawczy.
Czy mieszkanie z hipoteką da się bezpiecznie kupić? Tak, pod warunkiem zaświadczenia banku o saldzie zadłużenia i spłaty bezpośrednio na rachunek banku ze środków z ceny. To standardowa procedura, którą notariusz zna na pamięć.
Zadatek czy zaliczka? Zadatek, jeśli zależy Ci na domknięciu transakcji: wiąże obie strony (art. 394 KC). Zaliczka tylko wraca.
Ile wynosi PCC i kto go nie płaci? 2 procent ceny przy zakupie z rynku wtórnego. Zwolnione są osoby kupujące swoje pierwsze mieszkanie albo dom.