Pośrednikowi nieruchomości płacisz za pracę opisaną w umowie pośrednictwa, a ta umowa musi mieć formę pisemną albo elektroniczną pod rygorem nieważności według art. 180 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami (tekst jednolity Dz.U. z 2026 r. poz. 399). Ustawa nie ustala wysokości wynagrodzenia ani czasu trwania umowy, więc wszystko, co dostajesz za swoje pieniądze, musi stać w jej treści. Wyłączność ma sens wtedy, gdy w zamian za nią pośrednik zobowiązuje się do konkretnego planu sprzedaży i raportów w ustalonym czasie.
Pośrednik w obrocie nieruchomościami to osoba, która zawodowo wykonuje czynności prowadzące do zawarcia przez innych umów sprzedaży, kupna albo najmu nieruchomości. W tym tekście piszemy o pośredniku jako o konkretnej osobie, z którą pracujesz. Biuro, w którym pracuje, to osobna firma i osobna decyzja.
Kto może być pośrednikiem nieruchomości w 2026?
Pośrednikiem może być osoba, która nie była prawomocnie skazana za przestępstwa wymienione w ustawie i ma obowiązkowe ubezpieczenie OC. Art. 180a ustawy o gospodarce nieruchomościami wymaga niekaralności między innymi za przestępstwa przeciwko mieniu, przeciwko wiarygodności dokumentów i przeciwko obrotowi gospodarczemu. Ten sam wymóg dotyczy osób kierujących działalnością pośrednictwa i beneficjenta rzeczywistego firmy.
Obowiązkowe OC wynika z art. 181 ust. 3 tej ustawy. Minimalna suma gwarancyjna to równowartość 25 000 euro na jedno zdarzenie i na wszystkie zdarzenia w okresie ubezpieczenia, według rozporządzenia Ministra Finansów z 26.04.2019 (Dz.U. z 2019 r. poz. 804). Polisa obejmuje też szkody wyrządzone przez osoby, które pracują pod nadzorem pośrednika.
Pośrednik jest też instytucją obowiązaną w rozumieniu ustawy o przeciwdziałaniu praniu pieniędzy (art. 2 ust. 1 pkt 18, tekst jednolity Dz.U. z 2025 r. poz. 644). Dlatego przy podpisaniu umowy poprosi Cię o dokument tożsamości i może zapytać o źródło pieniędzy. Wyłączenie dotyczy najmu z czynszem poniżej równowartości 10 000 euro miesięcznie.
Co musi zawierać umowa pośrednictwa?
Umowa pośrednictwa musi określać zakres czynności pośrednika, bo art. 180 ust. 3 ustawy wprost mówi, że to umowa wyznacza zakres pośrednictwa. Do umowy dołącza się kopię aktualnej polisy OC (art. 181 ust. 3a). Jeśli pośrednik jej nie przekaże, po pisemnym wezwaniu masz 7 dni, po których możesz wypowiedzieć umowę ze skutkiem natychmiastowym (art. 181 ust. 3b).
Przed podpisem sprawdź w umowie:
- Kto konkretnie prowadzi Twoją sprawę i jak się z nim kontaktujesz.
- Lista czynności: wycena, zdjęcia, opis, publikacja, prezentacje, negocjacje, przygotowanie dokumentów, obecność u notariusza.
- Wynagrodzenie: kwota albo procent, VAT, moment zapłaty i warunek, od którego zależy.
- Czas trwania i sposób wypowiedzenia.
- Okres po zakończeniu umowy, w którym pośrednikowi należy się wynagrodzenie za kupującego, którego przyprowadził.
- Kary umowne, jeśli są, i ich wysokość.
Jeśli podpisujesz umowę w domu albo przez internet, jako konsument możesz od niej odstąpić w ciągu 14 dni bez podania przyczyny, na zasadach ustawy z 30.05.2014 o prawach konsumenta. Pośrednik powinien poinformować Cię o tym prawie przy zawarciu umowy.
Za co płacisz pośrednikowi przy sprzedaży mieszkania?
Przy sprzedaży płacisz za doprowadzenie do umowy i za pracę, która ją poprzedza: wycenę, przygotowanie oferty, dotarcie do kupujących, prezentacje i negocjacje. Wynagrodzenie zwykle zależy od skutku, a jego warunek, na przykład podpisanie umowy przedwstępnej albo aktu, zapisuje się w umowie.
Pośrednik ma narzędzia, z których skorzystasz bez dodatkowych formalności. Art. 181a ustawy daje mu w związku z zawartą umową prawo wglądu do ksiąg wieczystych, katastru, planów miejscowych, rejestrów cen nieruchomości, ewidencji meldunkowej i świadectw charakterystyki energetycznej, oraz pobierania z nich odpisów i zaświadczeń. Część dokumentów do sprzedaży pośrednik może więc zebrać za Ciebie.
Część tej pracy łatwo sprawdzić liczbami: cenę na starcie. W II kwartale 2026 r. średnia cena ofertowa mieszkań z rynku wtórnego w Gdańsku była o 2 349 zł za metr wyższa od transakcyjnej, według bazy cen nieruchomości NBP z 7.08.2026. Pośrednik, który pracuje na Twoim rynku, zna ceny z aktów w okolicy i potrafi uzasadnić cenę kupującemu.
Za co płacisz pośrednikowi przy zakupie mieszkania?
Przy zakupie płacisz za wyszukanie mieszkania, sprawdzenie jego stanu prawnego i prowadzenie transakcji do aktu. Umowa z pośrednikiem kupującego określa, czego szukasz, w jakim budżecie i jak pośrednik raportuje postępy.
Pośrednik kupującego czyta z Tobą księgę wieczystą, pyta sprzedającego o dokumenty, uczestniczy w negocjacjach i pilnuje terminów umowy przedwstępnej. Jeśli kupujesz na kredyt, koordynuje dokumenty potrzebne bankowi.
Zdarza się, że wynagrodzenie płacą obie strony transakcji, każda na podstawie własnej umowy z pośrednikiem. Zapytaj o to wprost przed podpisem, bo od odpowiedzi zależy, czyje interesy pośrednik reprezentuje przy negocjacjach ceny.
Czym różni się umowa na wyłączność od otwartej?
Przy umowie na wyłączność sprzedaż prowadzi jeden pośrednik, a przy umowie otwartej możesz podpisać umowy z kilkoma i wystawiać ofertę samodzielnie. Ustawa nie definiuje wyłączności, więc jej zakres ustala umowa. Na rynku spotyka się dwa warianty:
- wyłączność, przy której nie podpisujesz umowy z innym pośrednikiem, ale możesz sprzedać samodzielnie,
- wyłączność pełna, przy której wynagrodzenie należy się pośrednikowi także wtedy, gdy znajdziesz kupującego sam.
Różnica między wariantami decyduje o tym, ile zapłacisz w najgorszym scenariuszu. Przeczytaj zapis o wynagrodzeniu przy sprzedaży bez udziału pośrednika dwa razy.
Przy umowie otwartej ta sama oferta trafia do kupujących z kilku źródeł, często z różnymi zdjęciami i różnymi cenami. Kupujący może wtedy trafić na kilka wersji jednego mieszkania z różnymi cenami.
Kiedy umowa na wyłączność ma sens?
Wyłączność ma sens, gdy w zamian dostajesz od pośrednika zobowiązania, które da się sprawdzić: plan działań, terminy i raporty. Dobry test to pytanie, co pośrednik zrobi w pierwszych dwóch tygodniach, i odpowiedź zapisana w umowie.
Wyłączność zwykle się opłaca, gdy:
- mieszkanie wymaga przygotowania: zdjęć, rzutu, uporządkowania dokumentów,
- sprawa jest złożona prawnie, na przykład przy spadku, współwłasności albo spłacie hipoteki,
- nie masz czasu na prezentacje i rozmowy z kupującymi,
- chcesz jednej ceny i jednego opisu w całym internecie.
Zostań przy umowie otwartej albo krótszej wyłączności, gdy chcesz najpierw sprawdzić rynek albo gdy pośrednik nie potrafi powiedzieć, co dokładnie zrobi. Krótki okres z możliwością przedłużenia daje Ci kontrolę: przedłużasz, jeśli raporty pokazują pracę.
Jak wybrać pośrednika nieruchomości?
Wybieraj pośrednika po jego pracy na Twoim rynku: aktywnych ofertach w okolicy, opiniach klientów i sposobie, w jaki uzasadnia cenę. Poproś o trzy ostatnie transakcje z dzielnicy i o to, jak długo trwały.
W katalogu pośredników Trovano wybierasz osobę do swojej sprawy: sprzedaży, zakupu albo najmu. Na profilu widzisz jej aktywne oferty, opinie i obszar, w którym pracuje. Jeśli sprzedajesz, wynik Wyceny Trovano pokazuje pośredników z aktywnymi ofertami w Twojej okolicy, uporządkowanych według jakości ofert.
Spotkaj się z dwiema albo trzema osobami. Zapytaj każdą o cenę, którą zaproponuje, i o dane, na których ją opiera. Wybierz osobę, która uzasadni swoją cenę transakcjami z okolicy. Jeśli zdecydujesz się sprzedawać samodzielnie, ogłoszenie prywatne dodasz w Trovano za 0 zł.
Najczęstsze pytania
Czy umowa z pośrednikiem musi być na piśmie?
Musi mieć formę pisemną albo elektroniczną pod rygorem nieważności, według art. 180 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Umowa ustna jest nieważna. Do umowy pośrednik dołącza kopię aktualnej polisy OC.
Ile wynosi prowizja pośrednika nieruchomości?
Ustawa nie podaje stawki ani widełek. Wynagrodzenie, jego warunek i moment zapłaty ustalasz w umowie pośrednictwa. Porównuj je razem z listą czynności, które pośrednik bierze na siebie.
Czy pośrednik musi mieć licencję?
Ustawa nie wymaga licencji. Wymaga niekaralności za przestępstwa wymienione w art. 180a i obowiązkowego ubezpieczenia OC z minimalną sumą gwarancyjną 25 000 euro. Kopię polisy dostajesz razem z umową.
Czy przy wyłączności mogę sprzedać mieszkanie sam?
To zależy od umowy. Przy wyłączności pełnej wynagrodzenie należy się pośrednikowi także wtedy, gdy kupującego znajdziesz sam. Przed podpisem znajdź w umowie zapis o sprzedaży bez udziału pośrednika.
Czy mogę odstąpić od umowy z pośrednikiem?
Jeśli zawarłeś ją jako konsument poza biurem albo przez internet, masz 14 dni na odstąpienie bez podania przyczyny. Później obowiązują zasady wypowiedzenia z umowy. Gdy pośrednik nie przekaże kopii polisy OC mimo wezwania, możesz wypowiedzieć umowę ze skutkiem natychmiastowym po 7 dniach.
Źródła
- Ustawa z 21.08.1997 o gospodarce nieruchomościami, tekst jednolity Dz.U. z 2026 r. poz. 399, art. 180, 180a, 181 i 181a. inforlex.pl
- Rozporządzenie Ministra Finansów z 26.04.2019 w sprawie obowiązkowego ubezpieczenia odpowiedzialności cywilnej pośrednika w obrocie nieruchomościami, Dz.U. z 2019 r. poz. 804. eli.gov.pl
- Ustawa z 1.03.2018 o przeciwdziałaniu praniu pieniędzy oraz finansowaniu terroryzmu, tekst jednolity Dz.U. z 2025 r. poz. 644, art. 2 ust. 1 pkt 18. eli.gov.pl
- Ustawa z 30.05.2014 o prawach konsumenta, art. 27 (prawo odstąpienia od umowy zawartej poza lokalem przedsiębiorstwa lub na odległość).
- Narodowy Bank Polski, Baza cen nieruchomości mieszkaniowych (III kw. 2006 - II kw. 2026), plik z 7.08.2026. static.nbp.pl
