Najem okazjonalny daje właścicielowi mieszkania szybką drogę do odzyskania lokalu bez wyroku sądu, a w zamian wymaga trzech załączników do umowy i zgłoszenia jej do urzędu skarbowego w ciągu 14 dni od początku najmu. Zwykły najem pozwala na kaucję do dwunastu czynszów, ale eksmisja wymaga wyroku, którego nie wykonuje się od 1 listopada do 31 marca, gdy lokator nie ma dokąd się przenieść. Obie zasady opisuje ustawa o ochronie praw lokatorów (tekst jednolity Dz.U. z 2023 r. poz. 725).
Najem okazjonalny to umowa najmu mieszkania zawarta na czas oznaczony przez właściciela, który jest osobą fizyczną i nie prowadzi działalności w zakresie wynajmu. Zwykły najem to umowa według Kodeksu cywilnego, objęta pełną ochroną lokatorską. Wybór zależy od tego, po której stronie umowy stoisz i czy wynajem prowadzisz jako działalność gospodarczą.
Czym najem okazjonalny różni się od zwykłego?
Najem okazjonalny różni się od zwykłego sposobem zakończenia: przy okazjonalnym najemca z góry poddaje się egzekucji w akcie notarialnym, więc właściciel nie musi wytaczać sprawy o eksmisję. Art. 19a ustawy wymaga, żeby do umowy dołączyć:
- Oświadczenie najemcy w formie aktu notarialnego, w którym poddaje się egzekucji i zobowiązuje się opróżnić lokal w terminie wskazanym w żądaniu właściciela.
- Wskazanie innego lokalu, w którym najemca zamieszka, jeśli będzie musiał się wyprowadzić.
- Oświadczenie właściciela tamtego lokalu, że zgadza się przyjąć najemcę i osoby z nim mieszkające. Na żądanie wynajmującego ten podpis musi być poświadczony notarialnie.
Umowa musi mieć formę pisemną pod rygorem nieważności i może trwać najwyżej 10 lat. Po upływie terminu wygasa, a jeśli najemca nie wyprowadza się dobrowolnie, uruchamia się procedura z art. 19d.
Przy zwykłym najmie żadnego z tych załączników nie ma. Właściciel, który chce odzyskać lokal od lokatora niepłacącego czynszu, musi najpierw skutecznie wypowiedzieć umowę, potem uzyskać wyrok eksmisyjny, a dopiero na końcu zlecić komornikowi jego wykonanie.
Ile kosztuje zawarcie umowy najmu okazjonalnego?
Najwięcej kosztuje oświadczenie najemcy u notariusza: najwyżej 480,60 zł netto w 2026 roku. Art. 19a ust. 7 ustawy ogranicza wynagrodzenie notariusza za to oświadczenie do jednej dziesiątej minimalnego wynagrodzenia za pracę, a minimalne wynagrodzenie wynosi od 1.01.2026 4 806 zł (rozporządzenie Rady Ministrów z 11.09.2025, Dz.U. z 2025 r. poz. 1242). Do taksy notariusz dolicza VAT według stawki podstawowej 23 proc.
Ustawa nie mówi, kto płaci notariuszowi, więc zapiszcie to w umowie najmu.
Kolejny koszt może pojawić się przy oświadczeniu właściciela lokalu zastępczego, gdy wynajmujący zażąda podpisu poświadczonego notarialnie. Od 5.11.2026 poświadczenie własnoręczności podpisu na takim dokumencie kosztuje u notariusza najwyżej 60 zł netto, według rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z 13.10.2026 (Dz.U. z 2026 r. poz. 1370).
Jakie obowiązki ma właściciel przy najmie okazjonalnym?
Właściciel musi zgłosić umowę naczelnikowi urzędu skarbowego właściwemu dla swojego miejsca zamieszkania w ciągu 14 dni od dnia rozpoczęcia najmu. Ten obowiązek wprowadza art. 19b ustawy, a jego pominięcie ma poważny skutek: przepisy o szybkim opróżnieniu lokalu przestają działać, a do umowy stosuje się pełną ochronę lokatorską. Na żądanie najemcy właściciel musi pokazać potwierdzenie zgłoszenia.
Pozostałe obowiązki wynikają z art. 19a i 19c:
- kaucja najwyżej sześciokrotności miesięcznego czynszu, zwracana w ciągu miesiąca od opróżnienia lokalu po potrąceniu należności,
- oprócz czynszu właściciel pobiera jedynie opłaty niezależne od siebie, na przykład za media, chyba że umowa stanowi inaczej,
- czynsz można podnieść wyłącznie na warunkach zapisanych w umowie.
Wynajmując mieszkanie, właściciel przekazuje też najemcy świadectwo charakterystyki energetycznej. Ministerstwo Rozwoju i Technologii przypomina na stronie gov.pl, że obowiązek dotyczy każdego wynajmowanego lokalu, a świadectwo jest ważne przez 10 lat od sporządzenia.
Jak wygląda opróżnienie lokalu przy najmie okazjonalnym?
Po wygaśnięciu albo rozwiązaniu umowy właściciel doręcza najemcy pisemne żądanie opróżnienia lokalu, z podpisem urzędowo poświadczonym, i wyznacza termin co najmniej 7 dni. Tak stanowi art. 19d ust. 2 i 3 ustawy. Żądanie musi wskazywać umowę, przyczynę jej ustania i termin wyprowadzki.
Jeśli najemca nie wyprowadzi się w terminie, właściciel składa do sądu wniosek o nadanie klauzuli wykonalności aktowi notarialnemu z oświadczeniem najemcy. Do wniosku dołącza żądanie z dowodem doręczenia, dokument potwierdzający własność lokalu i potwierdzenie zgłoszenia umowy w urzędzie skarbowym. Z klauzulą idzie do komornika.
Art. 19e wyłącza dla najmu okazjonalnego większość przepisów ochronnych ustawy, w tym zakaz wykonywania eksmisji zimą z art. 16. Warunek pozostaje ten sam: właściciel musiał zgłosić umowę w urzędzie skarbowym.
Jeśli lokal zastępczy przestanie być dostępny, na przykład jego właściciel cofnie zgodę, najemca ma 21 dni na wskazanie nowego. Inaczej wynajmujący może wypowiedzieć umowę z siedmiodniowym terminem (art. 19a ust. 3 i art. 19d ust. 5).
Jakie prawa ma najemca przy zwykłym najmie?
Przy zwykłym najmie najemca jest chroniony przed wypowiedzeniem bez powodu i przed eksmisją w sezonie zimowym. Art. 11 ustawy pozwala właścicielowi wypowiedzieć umowę tylko z przyczyn, które wymienia, na piśmie pod rygorem nieważności i ze wskazaniem przyczyny. Najczęstsza to zaległość w czynszu za co najmniej trzy pełne okresy płatności, ale dopiero po pisemnym uprzedzeniu i wyznaczeniu dodatkowego miesięcznego terminu na zapłatę.
Art. 16 mówi, że wyroków nakazujących opróżnienie lokalu nie wykonuje się od 1 listopada do 31 marca roku następnego, jeśli eksmitowanemu nie wskazano lokalu do przekwaterowania. Wyjątki z art. 17 dotyczą przemocy w rodzinie, rażącego naruszania porządku domowego i zajęcia lokalu bez tytułu prawnego.
Kaucja przy zwykłym najmie może wynieść do dwunastokrotności czynszu (art. 6 ust. 1). Zwraca się ją w ciągu miesiąca od opróżnienia lokalu, w kwocie przeliczonej według czynszu z dnia zwrotu i co najmniej równej pobranej (art. 6 ust. 3 i 4).
Którą umowę wybrać jako właściciel mieszkania?
Jako właściciel, który wynajmuje jedno albo kilka mieszkań prywatnie, wybierz najem okazjonalny, jeśli zależy Ci na przewidywalnym końcu umowy. Zwykły najem ma sens przy najemcy, którego znasz i któremu ufasz, albo gdy wysoka kaucja ma dla Ciebie większe znaczenie niż szybka procedura.
Najem okazjonalny jest dla Ciebie zamknięty, jeśli wynajem prowadzisz jako działalność gospodarczą. Wtedy ustawa przewiduje najem instytucjonalny z art. 19f, z podobnym oświadczeniem najemcy u notariusza i terminem opróżnienia lokalu co najmniej 14 dni.
Podatek jest taki sam przy obu umowach. Ministerstwo Finansów w serwisie podatki.gov.pl (aktualizacja 30.09.2026) podaje, że przychody z najmu prywatnego opodatkowuje się wyłącznie ryczałtem: 8,5 proc. do 100 000 zł przychodu w roku i 12,5 proc. od nadwyżki. Małżonkowie ze wspólnością majątkową, którzy wybiorą rozliczenie przez jedno z nich, stosują stawkę 12,5 proc. dopiero powyżej 200 000 zł.
Ile może przynieść Twoje mieszkanie, sprawdzisz na ofertach najmu w wyszukiwarce. Ogłoszenie prywatne publikujesz w Trovano za 0 zł, co podaje cennik. Jeśli dopiero kupujesz mieszkanie pod wynajem, Licznik inwestora w Trovano+ pokazuje na karcie oferty medianę stawek najmu w tej samej dzielnicy i rentowność brutto dla jej ceny.
Którą umowę wybrać jako najemca?
Jako najemca przy najmie okazjonalnym zgadzasz się na szybszą wyprowadzkę po końcu umowy, więc przed podpisem upewnij się, że lokal zastępczy jest realny. Osoba, która przyjmie Cię pod swój adres, musi podpisać oświadczenie. Jeśli zmieni zdanie, masz 21 dni na nowy adres.
W zamian dostajesz niższą kaucję: najwyżej sześć czynszów zamiast dwunastu. Masz też gwarancję, że czynsz wzrośnie tylko tak, jak przewiduje umowa, a właściciel pobierze poza czynszem jedynie opłaty od niego niezależne, chyba że umowa mówi inaczej.
Poproś właściciela o potwierdzenie zgłoszenia umowy w urzędzie skarbowym. Masz do niego prawo z art. 19b ust. 2. Brak zgłoszenia oznacza, że Twoja umowa działa jak zwykły najem z pełną ochroną lokatorską.
Najczęstsze pytania
Ile kosztuje notariusz przy najmie okazjonalnym w 2026?
Najwyżej 480,60 zł netto, plus VAT. Limit to jedna dziesiąta minimalnego wynagrodzenia za pracę, które od 1.01.2026 wynosi 4 806 zł. Kto płaci, ustalają strony w umowie.
Czy najem okazjonalny trzeba zgłosić do urzędu skarbowego?
Tak, w ciągu 14 dni od dnia rozpoczęcia najmu, do urzędu skarbowego właściwego dla miejsca zamieszkania właściciela. Bez zgłoszenia przepisy o szybkim opróżnieniu lokalu przestają działać. Najemca może żądać potwierdzenia zgłoszenia.
Jaka kaucja przy najmie okazjonalnym?
Najwyżej sześciokrotność miesięcznego czynszu z dnia zawarcia umowy. Przy zwykłym najmie limit wynosi dwunastokrotność. W obu przypadkach kaucję zwraca się w ciągu miesiąca od opróżnienia lokalu.
Czy przy najmie okazjonalnym obowiązuje zakaz eksmisji zimą?
Nie obowiązuje, jeśli właściciel zgłosił umowę w urzędzie skarbowym. Art. 19e wyłącza dla najmu okazjonalnego art. 16 ustawy. Przy zwykłym najmie wyroku eksmisyjnego nie wykonuje się od 1 listopada do 31 marca bez wskazanego lokalu.
Na jak długo można zawrzeć umowę najmu okazjonalnego?
Na czas oznaczony, najwyżej 10 lat. Umowa wymaga formy pisemnej pod rygorem nieważności, a jej zmiany również. Po upływie terminu wygasa bez wypowiedzenia.
Źródła
- Ustawa z 21.06.2001 o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego, tekst jednolity Dz.U. z 2023 r. poz. 725, art. 6, 11, 16, 17 i 19a-19g. eli.gov.pl
- Rozporządzenie Rady Ministrów z 11.09.2025 w sprawie wysokości minimalnego wynagrodzenia za pracę oraz wysokości minimalnej stawki godzinowej w 2026 r., Dz.U. z 2025 r. poz. 1242. dziennikustaw.gov.pl
- Rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości z 13.10.2026 zmieniające rozporządzenie w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej, Dz.U. z 2026 r. poz. 1370, w mocy od 5.11.2026. infor.pl
- Ministerstwo Finansów, Dochody z najmu, podatki.gov.pl, aktualizacja 30.09.2026. podatki.gov.pl
- Ministerstwo Finansów, VAT: stawki i limity, podatki.gov.pl, 15.12.2025. podatki.gov.pl
- Ministerstwo Rozwoju i Technologii, Świadectwa charakterystyki energetycznej, gov.pl. gov.pl
