Księgę wieczystą mieszkania przeczytasz bezpłatnie na ekw.ms.gov.pl, jeśli znasz jej numer, a przed zakupem musisz sprawdzić cztery działy i rubrykę wzmianek. Dział II mówi, kto jest właścicielem, dział III pokazuje służebności, roszczenia i zajęcia komornicze, a dział IV hipoteki. Wzmianka o złożonym wniosku albo ostrzeżenie wyłączają ochronę kupującego, którą daje art. 8 ustawy o księgach wieczystych i hipotece (tekst jednolity Dz.U. z 2026 r. poz. 1066).
Księga wieczysta to publiczny rejestr prowadzony przez sąd rejonowy, który pokazuje stan prawny nieruchomości. Tę samą księgę notariusz sprawdzi w dniu aktu. Twoja lektura jest potrzebna wcześniej: przed umową przedwstępną i przed zadatkiem.
Skąd wziąć numer księgi wieczystej mieszkania?
Numer księgi dostaniesz od sprzedającego, a bez niego przeglądarka ksiąg nie pokaże niczego. Numer składa się z kodu wydziału sądu, ośmiocyfrowego numeru i cyfry kontrolnej, które wpisujesz w trzy pola wyszukiwarki na ekw.ms.gov.pl. Serwis gov.pl w opisie usługi zaznacza, że przeglądanie wymaga numeru, a kto go nie zna, może zapytać w wydziale ksiąg wieczystych sądu właściwego dla położenia nieruchomości.
Odmowa podania numeru przed oglądaniem to sygnał, żeby wstrzymać rozmowę o zadatku. Numer nie jest tajemnicą: księgi są jawne z mocy art. 2 ustawy.
Przeglądanie jest bezpłatne. Płacisz dopiero za dokument z mocą dokumentu sądowego: według gov.pl odpis zwykły do samodzielnego wydruku kosztuje 30 zł, a odpis zupełny 75 zł. System nie działa w niedziele od 0:00 do 9:00, o czym uprzedza Ministerstwo Sprawiedliwości na stronie portalu.
Co zawierają cztery działy księgi wieczystej?
Księga wieczysta ma cztery działy: oznaczenie nieruchomości, własność, prawa i ograniczenia oraz hipoteki. Tak opisuje je serwis gov.pl w informacji o księgach zaktualizowanej 4.05.2026:
- dział I: oznaczenie nieruchomości i prawa związane z jej własnością; w księdze mieszkania jest tu opis lokalu i udział w nieruchomości wspólnej,
- dział II: właściciel albo użytkownik wieczysty i podstawa nabycia,
- dział III: ograniczone prawa rzeczowe poza hipotekami, ograniczenia w rozporządzaniu nieruchomością oraz inne prawa i roszczenia,
- dział IV: hipoteki.
Dział I dzieli się na dwie części: I-O, z oznaczeniem lokalu, i I-Sp, ze spisem praw związanych z własnością. W I-Sp znajdziesz na przykład udział w gruncie i częściach wspólnych budynku.
Kto jest właścicielem według działu II?
Dział II podaje właściciela, a umowę podpisujesz z osobą, która jest tam wpisana. Art. 3 ustawy wprowadza domniemanie, że prawo jawne z księgi jest wpisane zgodnie z rzeczywistym stanem prawnym.
Sprawdź w dziale II trzy rzeczy:
- Czy imię, nazwisko i PESEL zgadzają się z dowodem sprzedającego.
- Ile osób jest wpisanych i w jakich udziałach. Każdy współwłaściciel musi podpisać akt albo udzielić pełnomocnictwa.
- Jaka jest podstawa nabycia: umowa sprzedaży, darowizna, spadek. Przy spadku i darowiźnie notariusz zażąda dokumentów z urzędu skarbowego.
Jeśli w księdze jest zmarły właściciel, a sprzedają spadkobiercy, najpierw muszą przeprowadzić postępowanie spadkowe i ujawnić się w księdze. Akt sprzedaży przed tym krokiem nie dojdzie do skutku.
Jakie wpisy w dziale III są czerwoną flagą?
Czerwoną flagą w dziale III jest każdy wpis, który pozwala komuś innemu korzystać z mieszkania albo zablokować jego sprzedaż. Najczęściej spotkasz:
- wpis o wszczęciu egzekucji (zajęcie komornicze),
- dożywocie albo służebność osobistą mieszkania, które dają prawo zamieszkiwania innej osobie,
- roszczenie o przeniesienie własności, na przykład z umowy przedwstępnej zawartej z kimś innym,
- prawo pierwokupu albo zakaz zbycia.
Zajęcie komornicze nie musi przekreślać zakupu, ale wymaga planu: komornik i wierzyciel muszą dostać pieniądze z ceny, a wpis musi zostać wykreślony. Dożywocie to trudniejszy przypadek. Art. 7 ustawy mówi, że ochrona kupującego nie działa przeciwko prawu dożywocia, więc dożywotnik zachowuje swoje prawo także po zmianie właściciela.
Pusty dział III nie oznacza, że nikt nie mieszka w lokalu. Najem rzadko trafia do księgi, a meldunku tam nie ma wcale, dlatego zaświadczenie o zameldowanych osobach bierzesz z urzędu osobno. Jeśli mieszkanie jest wynajęte, zapytaj o rodzaj umowy, bo od niego zależy, jak szybko lokal się zwolni. Różnice opisujemy w poradniku o najmie okazjonalnym i zwykłym.
Co oznacza hipoteka w dziale IV?
Hipoteka w dziale IV oznacza, że mieszkanie zabezpiecza dług, i zostaje na mieszkaniu po zmianie właściciela, jeśli nie zostanie spłacona i wykreślona. Hipoteka obciąża nieruchomość, a dłużnikiem zostaje ten, kto zaciągnął kredyt, więc kupujący przejmuje ryzyko egzekucji z mieszkania.
Hipoteka umowna banku zwykle widnieje w księdze mieszkania kupionego na kredyt, którego sprzedający jeszcze nie spłacił. Bezpieczna droga wygląda tak: bank sprzedającego wydaje zaświadczenie o saldzie i zgodę na wykreślenie hipoteki po spłacie, a część ceny trafia z Twojego przelewu prosto na rachunek banku.
Ostrożności wymaga hipoteka przymusowa. Wpisuje ją wierzyciel, na przykład urząd skarbowy albo ZUS, na podstawie decyzji lub tytułu wykonawczego. To sygnał, że sprzedający ma zaległości, i rozmowa o tym, jak zostaną spłacone, powinna się odbyć przed umową przedwstępną.
Czym jest wzmianka i dlaczego wyłącza ochronę kupującego?
Wzmianka to informacja w księdze, że do sądu wpłynął wniosek o wpis, którego sąd jeszcze nie rozpatrzył, i jej obecność wyłącza rękojmię wiary publicznej ksiąg wieczystych. Rękojmia wiary publicznej to zasada z art. 5 ustawy: kto kupuje od osoby wpisanej w księdze, jest chroniony nawet wtedy, gdy księga różni się od rzeczywistego stanu prawnego. Art. 8 odbiera tę ochronę, gdy w księdze jest wzmianka o wniosku, skardze na orzeczenie referendarza, apelacji, skardze kasacyjnej albo ostrzeżenie o niezgodności.
Wzmiankę rozpoznasz po numerze sprawy z oznaczeniem DzKW w rubryce wzmianek danego działu. Może dotyczyć czegoś niewinnego, na przykład wykreślenia spłaconej hipoteki. Może też dotyczyć wniosku innego kupującego albo komornika. Zapytaj sprzedającego, czego dotyczy wniosek, i poproś o dokument, który go złożył.
Ochrona ma też inne granice. Art. 6 ustawy mówi, że rękojmia nie chroni nabycia za darmo ani kupującego w złej wierze. W złej wierze jest ten, kto wiedział o niezgodności albo z łatwością mógł się o niej dowiedzieć. Dobrą albo złą wiarę ocenia się na chwilę złożenia wniosku o wpis, a ten notariusz składa w dniu aktu.
Odpis zwykły czy zupełny: który zamówić?
Przed zakupem zamów odpis zupełny, bo pokazuje także wpisy wykreślone. Według gov.pl odpis zwykły przedstawia ostatni stan wpisów i wzmianki, a odpis zupełny dodatkowo wpisy, które usunięto. Z historii dowiesz się, czy mieszkanie było zajmowane przez komornika, ile razy zmieniało właściciela i czy hipoteki znikały po spłacie.
Ceny z serwisu gov.pl przy wniosku przez internet z samodzielnym wydrukiem:
- odpis zwykły: 30 zł,
- odpis zupełny: 75 zł,
- wyciąg z jednego działu: 10 zł.
Wydruk z systemu ma moc dokumentu wydanego przez sąd, jeśli da się go zweryfikować w centralnej bazie ksiąg. Odpis zupełny z dnia umowy przedwstępnej zostaje w Twoich papierach jako dowód, co księga pokazywała w chwili, gdy płaciłeś zadatek.
Kiedy sprawdzić księgę wieczystą jeszcze raz?
Księgę sprawdzasz trzy razy: przed umową przedwstępną, przed wpłatą zadatku i w dniu aktu. Stan wpisów może zmienić się w ciągu kilku dni, a nowa wzmianka o wniosku pojawia się szybko po jego złożeniu.
Opłaty za wpis Twojej własności i za wniosek notariusza zestawiamy w poradniku o kosztach zakupu mieszkania w 2026 roku. Jeśli podpisujesz umowę przedwstępną w formie aktu notarialnego, możesz wpisać do działu III swoje roszczenie o przeniesienie własności. Taki wpis kosztuje 150 zł opłaty sądowej (art. 43 ustawy o kosztach sądowych w sprawach cywilnych) i ostrzega każdego kolejnego kupującego, że mieszkanie jest już obiecane Tobie.
Pozostałe dokumenty, które czytasz razem z księgą, opisujemy w poradniku o czterech dokumentach przy zakupie z rynku wtórnego. Ogłoszenia mieszkań, przy których możesz od razu zapytać o numer księgi, znajdziesz w wyszukiwarce mieszkań na sprzedaż. Jeśli kupujesz z pośrednikiem, poproś go o numer księgi przy pierwszej rozmowie, a osoby pracujące w Twojej okolicy porównasz w katalogu pośredników.
Najczęstsze pytania
Czy przeglądanie księgi wieczystej jest płatne?
Przeglądanie na ekw.ms.gov.pl jest bezpłatne i nie wymaga logowania. Płatne są dokumenty: odpis zwykły do samodzielnego wydruku kosztuje 30 zł, a zupełny 75 zł. Potrzebujesz numeru księgi.
Jak znaleźć księgę wieczystą bez numeru?
Przeglądarka działa wyłącznie po numerze. Numer podaje sprzedający, a w razie wątpliwości wydział ksiąg wieczystych sądu rejonowego właściwego dla położenia nieruchomości. Przy kupnie poproś o numer przed pierwszym oglądaniem.
Czy można kupić mieszkanie z hipoteką?
Można, jeśli hipoteka zostanie spłacona z Twojej ceny i wykreślona. Bank sprzedającego wydaje zaświadczenie o saldzie i zgodę na wykreślenie, a część ceny trafia prosto na rachunek banku. Hipoteka przymusowa wymaga osobnego planu spłaty przed umową.
Co oznacza wzmianka w księdze wieczystej?
Wzmianka informuje, że do sądu wpłynął wniosek o wpis, którego sąd jeszcze nie rozpatrzył. Dopóki jest w księdze, rękojmia wiary publicznej nie chroni kupującego (art. 8 ustawy o księgach wieczystych i hipotece). Zawsze ustal, czego dotyczy.
Czy księga wieczysta pokazuje lokatorów?
Zwykle nie. Najem rzadko jest wpisywany do księgi, a meldunku księga nie zawiera wcale. Zaświadczenie o osobach zameldowanych bierzesz z urzędu gminy.
Źródła
- Ustawa z 6.07.1982 o księgach wieczystych i hipotece, tekst jednolity Dz.U. z 2026 r. poz. 1066, art. 2, 3, 5, 6, 7, 8 i 10. eli.gov.pl
- Serwis Rzeczypospolitej Polskiej, Księgi wieczyste: informacje, gov.pl, aktualizacja 4.05.2026. gov.pl
- Serwis Rzeczypospolitej Polskiej, Uzyskaj odpis, wyciąg albo zaświadczenie z księgi wieczystej, gov.pl. gov.pl
- Ministerstwo Sprawiedliwości, Portal Elektroniczne Księgi Wieczyste, gov.pl. gov.pl
- Ustawa z 28.07.2005 o kosztach sądowych w sprawach cywilnych, tekst jednolity Dz.U. z 2025 r. poz. 1228, art. 42-44.
