Koszty zakupu mieszkania w 2026: PCC, notariusz, księga i kredyt

Kupując w 2026 roku mieszkanie z rynku wtórnego za 700 000 zł, zapłacisz poza ceną około 16 800 zł kosztów transakcji: 14 000 zł podatku PCC, do 2 196 zł taksy notarialnej z VAT, 200 zł opłaty sądowej za wpis własności i do 369 zł za wniosek do księgi wieczystej, według stawek obowiązujących od 5.11.2026. Jeśli to Twoje pierwsze mieszkanie, PCC odpada i zostaje około 2 800 zł plus wypisy aktu. Kredyt i pośrednik to osobne pozycje: ich koszt wynika z umów, które podpisujesz z bankiem i z pośrednikiem.

Kwoty notarialne w tym tekście to stawki maksymalne, a PCC i opłaty sądowe to stawki ustawowe. Notariusz może wziąć mniej, a koszty banku poznasz dopiero z jego formularza informacyjnego.

Ile wynosi PCC przy zakupie mieszkania w 2026?

PCC przy zakupie mieszkania z rynku wtórnego wynosi 2 proc. wartości rynkowej, a płaci go kupujący. PCC, podatek od czynności cywilnoprawnych, płacisz między innymi od umowy sprzedaży, przy której sprzedawca nie rozlicza VAT. Stawkę 2 proc. dla sprzedaży nieruchomości i spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu podaje art. 7 ust. 1 pkt 1 lit. a ustawy o PCC (tekst jednolity Dz.U. z 2026 r. poz. 191).

Przy mieszkaniu za 700 000 zł to 14 000 zł. Podatek liczy się od wartości rynkowej, więc zaniżona cena w akcie nie obniża go na stałe: urząd skarbowy może go doliczyć z odsetkami, o czym przypomina serwis podatki.gov.pl w opisie zasad PCC.

Nie płacisz tego podatku osobno w urzędzie. Pobiera go notariusz w dniu aktu i przelewa do urzędu skarbowego, dlatego kwota PCC musi być na Twoim koncie razem z resztą pieniędzy na koszty.

Kto nie płaci PCC przy zakupie mieszkania?

Z PCC zwolniony jest kupujący, który nigdy wcześniej nie miał mieszkania, domu ani spółdzielczego prawa do lokalu. Zwolnienie z art. 9 pkt 17 ustawy o PCC działa od 31.08.2023 i dotyczy osób fizycznych, które w dniu zakupu i wcześniej nie miały żadnego z tych praw ani udziału w nich. Wyjątek: udział do 50 proc. odziedziczony w spadku nie odbiera zwolnienia.

Przy zakupie we dwoje warunek musi spełnić każdy kupujący. Interpretacja indywidualna opublikowana przez Ministerstwo Finansów w serwisie Eureka 14.09.2026 odmówiła zwolnienia małżeństwu, w którym żona miała już dom z darowizny. Jeśli jedno z Was ma za sobą jakąkolwiek własność, policz PCC od całej ceny.

Zwolnienie dotyczy rynku wtórnego. Mieszkanie od dewelopera kupujesz z VAT w cenie i PCC nie płacisz w ogóle, o czym więcej w osobnej części.

Ile kosztuje notariusz przy zakupie mieszkania?

Za akt sprzedaży mieszkania notariusz może wziąć najwyżej połowę stawki z tabeli taksy, plus 23 proc. VAT. Taksa notarialna to wynagrodzenie notariusza, którego górny limit ustala rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości z 28.06.2004 w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej. Dla wartości od 60 000 zł do 1 000 000 zł stawka wynosi 1 010 zł plus 0,4 proc. nadwyżki ponad 60 000 zł (§ 3 pkt 5). Przy umowie sprzedaży lokalu mieszkalnego ta kwota spada o połowę (§ 6 pkt 19).

Dla mieszkania za 700 000 zł rachunek wygląda tak:

1. Stawka z tabeli: 1 010 zł + 0,4 proc. z 640 000 zł = 3 570 zł.
2. Połowa dla sprzedaży lokalu mieszkalnego: 1 785 zł netto.
3. VAT 23 proc.: 410,55 zł, razem do 2 195,55 zł.

To kwota maksymalna. Prawo o notariacie pozwala ustalić z notariuszem niższe wynagrodzenie, co Ministerstwo Sprawiedliwości przypomniało w komunikacie z 23.10.2026. Zapytaj o cenę w dwóch kancelariach, zanim umówisz termin.

Do taksy dochodzą wypisy aktu. Od 5.11.2026 wypis kosztuje do 12 zł za każdą rozpoczętą stronę od 1 do 10, do 10 zł za strony od 11 do 20 i do 8 zł od strony 21. Akt na 10 stron to do 120 zł netto za jeden wypis. Liczbę wypisów ustalasz z notariuszem, a każdy jest płatny osobno.

Jakie opłaty sądowe dochodzą za księgę wieczystą?

Za wpis Twojej własności do księgi wieczystej sąd pobiera 200 zł, a za wpis hipoteki banku kolejne 200 zł. Obie stawki podaje art. 42 ustawy o kosztach sądowych w sprawach cywilnych (tekst jednolity Dz.U. z 2025 r. poz. 1228). Notariusz pobiera je w dniu aktu razem z PCC i wysyła wniosek do sądu elektronicznie.

Od 5.11.2026 za samo złożenie wniosku o wpis notariusz może wziąć najwyżej 300 zł netto (nowy § 15c rozporządzenia o taksie), co z VAT daje do 369 zł. Jeśli lokal nie ma jeszcze księgi, na przykład przy spółdzielczym prawie bez księgi, sąd pobierze dodatkowo 100 zł za jej założenie (art. 44 tej samej ustawy).

Kupując udział w mieszkaniu, płacisz opłatę proporcjonalną do udziału, minimum 100 zł. Przy nabyciu w spadku stawka wynosi 150 zł.

Jak przeczytać samą księgę przed zadatkiem, opisujemy w poradniku o czytaniu księgi wieczystej przed zakupem mieszkania.

Co zmienia się w taksie notarialnej od 5 listopada 2026?

Od 5.11.2026 rosną maksymalne opłaty notariusza za czynności dodatkowe, a stawka za sam akt sprzedaży mieszkania do 2 000 000 zł zostaje bez zmian. Rozporządzenie z 13.10.2026 (Dz.U. z 2026 r. poz. 1370) to pierwsza zmiana cennika od 2004 roku według komunikatu Ministerstwa Sprawiedliwości. Przy zakupie mieszkania odczujesz trzy pozycje:

• wypis aktu: do 12 zł za stronę od 1 do 10 (dotąd 6 zł za każdą stronę),
• wniosek o wpis do księgi wieczystej: do 300 zł,
• pełnomocnictwo do jednej czynności: do 100 zł, gdy ktoś podpisuje akt w Twoim imieniu.

Nowe progi dla transakcji powyżej 2 000 000 zł podnoszą łączny limit taksy do 25 000 zł. Przy typowym mieszkaniu ta zmiana Cię nie dotyczy.

Ile kosztuje zakup mieszkania od dewelopera poza ceną?

Od dewelopera kupujesz bez PCC, bo VAT jest już w cenie, a taksa za obie umowy notarialne jest liczona od połowy stawki. Ustawa o PCC wyłącza z podatku czynności, przy których sprzedawca rozlicza VAT (art. 2 pkt 4). Mieszkanie do 150 m² sprzedawane przez dewelopera ma stawkę VAT 8 proc. jako budownictwo objęte społecznym programem mieszkaniowym (art. 41 ust. 12-12b ustawy o VAT, opis stawek w serwisie podatki.gov.pl).

Przy rynku pierwotnym podpisujesz zwykle dwa akty. Umowa deweloperska ma taksę o połowę niższą od tabeli (§ 6 pkt 15a rozporządzenia o taksie), a umowa ustanowienia odrębnej własności lokalu i przeniesienia go na Ciebie również (§ 6 pkt 16). Do tego dochodzą opłaty sądowe: 200 zł za wpis własności, często 100 zł za założenie nowej księgi dla lokalu i 200 zł za hipotekę, jeśli kupujesz na kredyt.

Przy rynku pierwotnym dochodzi zwykle wykończenie mieszkania. Jego kosztu nie ustala żadne rozporządzenie, więc zbierz dwie wyceny wykonawców, zanim podpiszesz umowę deweloperską.

Jakie koszty dokłada kredyt hipoteczny?

Kredyt dokłada koszty po stronie banku, notariusza i sądu, a wszystkie bankowe musisz zobaczyć przed podpisem w formularzu informacyjnym. Formularz informacyjny, znany jako ESIS, to dokument z listą opłat i RRSO. RRSO, rzeczywista roczna stopa oprocentowania, pokazuje łączny koszt kredytu w skali roku. Bank wydaje go zgodnie z ustawą z 23.03.2017 o kredycie hipotecznym. Prowizja, ubezpieczenia i ocena wartości mieszkania różnią się między bankami, dlatego porównuj RRSO, zamiast samej marży.

Po stronie urzędowej hipoteka kosztuje:

• 200 zł opłaty sądowej za wpis hipoteki (art. 42 ustawy o kosztach sądowych),
• PCC od ustanowienia hipoteki: 0,1 proc. zabezpieczonej kwoty albo 19 zł, gdy wierzytelność nie ma ustalonej wysokości (art. 7 ust. 1 pkt 7 ustawy o PCC),
• taksę za oświadczenie o ustanowieniu hipoteki, jeśli trafia do aktu: najwyżej jedną czwartą stawki z tabeli (§ 7 ust. 1 pkt 1 rozporządzenia o taksie).

Ile wkładu własnego wymaga bank i jak liczy zdolność z buforem, wyjaśniamy w poradniku o kredycie hipotecznym w 2026 roku. Skala tych kosztów rośnie razem z kwotą kredytu. Według raportu AMRON-SARFiN 2/2026 Związku Banków Polskich z 27.08.2026 średni nowy kredyt mieszkaniowy w II kwartale 2026 r. wyniósł 475 652 zł, o 7,33 proc. więcej niż rok wcześniej.

Za co płacisz pośrednikowi przy zakupie mieszkania?

Wynagrodzenie pośrednika ustala umowa pośrednictwa, a ustawa nie podaje żadnej stawki ani widełek. Umowa pośrednictwa wymaga formy pisemnej albo elektronicznej pod rygorem nieważności (art. 180 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami, tekst jednolity Dz.U. z 2026 r. poz. 399). Z umowy dowiesz się, ile płacisz, za jakie czynności i w którym momencie: przy umowie przedwstępnej, przy akcie albo w częściach.

Co powinno się w niej znaleźć i kiedy wyłączność ma sens, opisujemy w poradniku o pośredniku nieruchomości i umowie na wyłączność. Do umowy pośrednik dołącza kopię polisy OC (art. 181 ust. 3a tej ustawy). Minimalna suma gwarancyjna to równowartość 25 000 euro na jedno zdarzenie, zgodnie z rozporządzeniem Ministra Finansów z 26.04.2019. Pośrednika, który pracuje na Twoim rynku, możesz porównać przed rozmową w katalogu pośredników: widzisz jego oferty, opinie i obszar pracy.

Ile odłożyć na koszty zakupu mieszkania za 700 000 zł?

Na zakup mieszkania z rynku wtórnego za 700 000 zł za gotówkę odłóż około 16 800 zł, a przy pierwszym mieszkaniu około 2 800 zł. Zestawienie dla stawek maksymalnych obowiązujących od 5.11.2026:

• PCC 2 proc.: 14 000 zł (0 zł przy pierwszym mieszkaniu),
• taksa notarialna za akt sprzedaży: do 2 195,55 zł z VAT,
• wniosek o wpis do księgi: do 369 zł z VAT,
• wpis własności w sądzie: 200 zł,
• wypisy aktu: do 147,60 zł z VAT za każdy przy akcie na 10 stron.

Bez wypisów daje to 16 764,55 zł. Kredyt dokłada 200 zł za wpis hipoteki, PCC od hipoteki i koszty banku z formularza informacyjnego, a pośrednik swoje wynagrodzenie z umowy. Koszty konkretnej oferty policzysz w raporcie oferty Trovano: raport bierze cenę z ogłoszenia i stawki ustawowe, a pierwszy raport na koncie jest bezpłatny.

Zanim przelejesz zadatek, sprawdź papiery mieszkania. Cztery dokumenty, od których to zależy, opisujemy w poradniku o bezpiecznym zakupie z rynku wtórnego.

Najczęstsze pytania

Kto płaci PCC przy zakupie mieszkania?

PCC płaci kupujący. Notariusz pobiera podatek w dniu aktu i przekazuje go do urzędu skarbowego, więc nie składasz osobnej deklaracji. Stawka przy rynku wtórnym wynosi 2 proc. wartości rynkowej.

Czy przy zakupie pierwszego mieszkania płaci się PCC?

Kupujący pierwsze mieszkanie albo dom na rynku wtórnym nie płaci PCC, jeśli nigdy nie miał takiego prawa ani udziału w nim. Wyjątek stanowi udział do 50 proc. z dziedziczenia. Przy zakupie we dwoje warunek musi spełnić każda osoba.

Ile kosztuje notariusz przy mieszkaniu za 500 000 zł?

Maksymalnie 1 385 zł netto, a z VAT 1 703,55 zł. Stawka z tabeli wynosi 1 010 zł plus 0,4 proc. z 440 000 zł, razem 2 770 zł, a przy sprzedaży lokalu mieszkalnego notariusz może wziąć najwyżej połowę. Do tego dochodzą wypisy i wniosek do księgi.

Czy taksę notarialną można negocjować?

Można. Rozporządzenie podaje stawki maksymalne, a ostateczne wynagrodzenie ustala notariusz z klientem. Ministerstwo Sprawiedliwości przypomniało to w komunikacie z 23.10.2026.

Ile wynosi opłata sądowa za wpis do księgi wieczystej?

Wpis własności kosztuje 200 zł, wpis hipoteki 200 zł, a założenie nowej księgi 100 zł. Opłaty pobiera notariusz w dniu aktu. Przy wpisie na podstawie spadku stawka wynosi 150 zł.

Źródła

• Ustawa z 9.09.2000 o podatku od czynności cywilnoprawnych, tekst jednolity Dz.U. z 2026 r. poz. 191, art. 2 pkt 4, art. 7 ust. 1 i art. 9 pkt 17.
• Ministerstwo Finansów, Rozliczenie podatku PCC od innych czynności, serwis podatki.gov.pl (archiwum). podatki-arch.mf.gov.pl
• Ministerstwo Finansów, PCC: ulgi i zwolnienia, podatki.gov.pl, 15.12.2025. podatki.gov.pl
• Ministerstwo Finansów, interpretacja indywidualna w sprawie zwolnienia z art. 9 pkt 17 ustawy o PCC, serwis Eureka, 14.09.2026. eureka.mf.gov.pl
• Rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości z 28.06.2004 w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej, tekst jednolity Dz.U. z 2024 r. poz. 1566. eli.gov.pl
• Rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości z 13.10.2026 zmieniające rozporządzenie w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej, Dz.U. z 2026 r. poz. 1370, w mocy od 5.11.2026. infor.pl
• Ministerstwo Sprawiedliwości, Pierwsza od ponad 20 lat zmiana maksymalnych stawek taksy notarialnej, 23.10.2026. gov.pl
• Ustawa z 28.07.2005 o kosztach sądowych w sprawach cywilnych, tekst jednolity Dz.U. z 2025 r. poz. 1228, art. 42 i 44.
• Ustawa z 11.03.2004 o podatku od towarów i usług, tekst jednolity Dz.U. z 2026 r. poz. 1263, art. 41 ust. 12-12b.
• Ministerstwo Finansów, VAT: stawki i limity, podatki.gov.pl, 15.12.2025. podatki.gov.pl
• Związek Banków Polskich, Raport AMRON-SARFiN 2/2026, informacja prasowa, 27.08.2026. zbp.pl
• Ustawa z 21.08.1997 o gospodarce nieruchomościami, tekst jednolity Dz.U. z 2026 r. poz. 399, art. 180 i 181.
• Rozporządzenie Ministra Finansów z 26.04.2019 w sprawie obowiązkowego ubezpieczenia OC pośrednika w obrocie nieruchomościami, Dz.U. z 2019 r. poz. 804. eli.gov.pl